EXPEDIENTE TÉCNICO PARA UN MALL O PLAZA COMERCIAL

 

La construcción de un mall o plaza comercial es un proyecto de gran envergadura que requiere un expediente técnico completo y detallado. Este documento es fundamental para obtener las licencias y permisos necesarios, asegurar la viabilidad del proyecto, controlar la calidad y el presupuesto, y garantizar la seguridad durante la construcción y operación.

En Ecuador, la Norma Ecuatoriana de la Construcción (NEC) y las ordenanzas municipales son los principales marcos regulatorios que rigen la elaboración de estos expedientes. Si bien la estructura puede variar ligeramente, los elementos esenciales que deben incluirse son los siguientes:

1. Información General del Proyecto:

• Nombre del Proyecto: Denominación oficial del mall o plaza comercial.
• Propietario/Promotor: Información legal de la empresa o persona natural que impulsa el proyecto.
• Ubicación: Dirección exacta, coordenadas geográficas y una descripción detallada del entorno, incluyendo proximidad a vías principales, transporte público, servicios, etc.
• Objetivos del Proyecto: Qué se busca lograr con la construcción del mall (ej. satisfacer una demanda, generar empleo, dinamizar la economía local).
• Justificación del Proyecto: Análisis de mercado, estudio de factibilidad y estudios de demanda que respalden la necesidad y viabilidad del centro comercial.
• Monto de Inversión: Presupuesto total estimado del proyecto, desglosado por fases o componentes.
• Plazo de Ejecución: Cronograma general de la obra.

2. Estudios Preliminares:

• Estudio Topográfico: Levantamiento planimétrico y altimétrico del terreno.
• Estudio de Suelos (Geotécnico): Análisis de las características del suelo para determinar la capacidad portante, presencia de aguas subterráneas, y recomendaciones para la cimentación y estructuras. Es crucial para el diseño sismorresistente.
• Estudio Hidrológico/Hidráulico: Si aplica, para determinar el comportamiento del agua en la zona y diseñar sistemas de drenaje pluvial adecuados.
• Estudio de Impacto Ambiental (EIA): Análisis de los posibles impactos ambientales del proyecto y las medidas de mitigación propuestas. En Ecuador, es un requisito indispensable para proyectos de esta magnitud.
• Estudio de Tráfico y Movilidad: Análisis del impacto del proyecto en el flujo vehicular y peatonal del área circundante, y propuestas para mejorar la movilidad y accesos (ej. vías de acceso, estacionamientos, paradas de transporte público).
• Estudio de Servicios Básicos: Verificación de la disponibilidad y capacidad de las redes de agua potable, alcantarillado, energía eléctrica, telecomunicaciones y gas.

3. Diseño Arquitectónico:

• Memoria Descriptiva Arquitectónica:
  • Concepto del diseño, estilo arquitectónico.
  • Descripción detallada de cada área: locales comerciales (ancla, intermedios), patio de comidas, cines, áreas de entretenimiento, supermercado, tiendas departamentales, zonas administrativas, servicios higiénicos, estacionamientos, áreas verdes, etc.
  • Criterios de diseño en cuanto a funcionalidad, accesibilidad universal (NEC-HS-AU), iluminación, ventilación, seguridad y confort.
• Planos Arquitectónicos:
  • Plantas arquitectónicas por nivel (con acotaciones, ejes, distribución de espacios).
  • Elevaciones y cortes.
  • Detalles constructivos de fachadas, cubiertas, etc.
  • Planos de señalética y rutas de evacuación.
  • Planos de accesibilidad universal.

4. Diseño Estructural:

• Memoria de Cálculo Estructural:
  • Criterios de diseño y normativa aplicada (NEC-SE: Seguridad Estructural, especialmente sísmica).
  • Cargas consideradas (permanentes, variables, sísmicas, viento, etc.).
  • Análisis y diseño de cimentaciones, columnas, vigas, losas, muros y otros elementos estructurales.
  • Especificaciones de materiales (hormigón armado, acero, mampostería, etc.).
• Planos Estructurales:
  • Plantas de cimentación con detalles.
  • Planos de losas, vigas y columnas con especificaciones de armadura.
  • Detalles de uniones y conexiones.

5. Instalaciones Técnicas:

• Instalaciones Hidrosanitarias:
  • Memoria de Cálculo: Consumo de agua, dimensionamiento de tuberías, sistemas de bombeo, tanques de almacenamiento, cálculo de aguas residuales.
  • Planos: Red de agua potable, red de alcantarillado sanitario y pluvial, sistemas de tratamiento de aguas, bombas y equipos.
• Instalaciones Eléctricas:
  • Memoria de Cálculo: Cargas eléctricas, dimensionamiento de conductores, protecciones, sistemas de iluminación (normal y emergencia), sistemas de puesta a tierra.
  • Planos: Diagramas unifilares, distribución de luminarias y tomas, cuadros de cargas, rutas de cableado, ubicación de tableros y transformadores.
• Instalaciones de Detección y Extinción de Incendios (NEC-HS-CI):
  • Memoria: Tipo de sistema (rociadores, gabinetes, alarmas), cálculo de flujo y presión, dimensionamiento de bombas.
  • Planos: Ubicación de detectores, alarmas, rociadores, extintores, rutas de evacuación, sistemas de presurización de escaleras.
• Instalaciones de Ventilación y Aire Acondicionado (HVAC):
  • Memoria: Cálculos de carga térmica, selección de equipos, diseño de ductos y rejillas.
  • Planos: Distribución de equipos, ductos, salidas de aire.
• Sistemas Especiales (si aplica):
  • Telecomunicaciones y redes de datos.
  • Seguridad (CCTV, control de accesos).
  • Audio y megafonía.
  • Sistemas de gestión de edificios (BMS).
  • Ascensores y escaleras mecánicas.

6. Especificaciones Técnicas Constructivas:

• Descripción detallada de los materiales a utilizar (calidad, marcas, normas).
• Procedimientos constructivos para cada partida (movimiento de tierras, cimentaciones, estructuras, mampostería, acabados, instalaciones).
• Controles de calidad y ensayos a realizar.
• Métodos de medición y forma de pago para cada ítem.

7. Presupuesto de Obra:

• Metrados: Cantidades de obra para cada partida.
• Análisis de Precios Unitarios (APU): Desglose del costo de cada unidad de obra (materiales, mano de obra, equipo, herramientas, costos indirectos).
• Presupuesto Detallado: Cuadro resumen con el costo total de la obra, incluyendo costos directos, indirectos (gastos generales y utilidad), imprevistos e impuestos.
• Cronograma de Desembolsos: Proyección de los pagos a realizar durante el ejecución del proyecto.

8. Cronograma de Obra:

• Diagrama de Gantt o similar con las actividades del proyecto, duraciones, dependencias y hitos importantes.

9. Plan de Gestión de Residuos de la Construcción y Demolición (RCD).

10. Plan de Seguridad y Salud Ocupacional (SSO):

• Identificación de riesgos.
• Medidas de prevención y protección.
• Equipos de protección personal (EPP).
• Procedimientos de emergencia.

11. Otros Documentos Relevantes:

• Licencias y Permisos: Copias de todos los permisos y licencias obtenidos o en trámite (uso de suelo, construcción, ambientales, bomberos, etc.).
• Certificados de no afectación (si aplica).
• Pólizas de seguro.
• Anexos: Fotografías del terreno, documentos legales de la propiedad, estudios complementarios.

Es crucial que el expediente técnico sea elaborado por profesionales calificados (arquitectos, ingenieros civiles, estructurales, eléctricos, sanitarios, ambientales, etc.) y que cumpla estrictamente con la normativa vigente en Ecuador, como la Norma Ecuatoriana de la Construcción (NEC) y las ordenanzas municipales específicas donde se realice el proyecto.